The new property stabilization policy is merely palliative (Chinese version only)

 In Economic Development & Economy, Environment, Land and Housing, Land, Housing & Transport
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新「穩定地產」措施 治標不治本

 

政府近日又再出招冷卻樓價,主要措施包括打擊一手樓宇炒賣、收緊按揭比率和增加土地供應。筆者認為前者是治標不治本,而後者則是來得太遲,後知後覺。

 

政 府反應緩慢,兩年前已應該恢復賣地增加土地供應。筆者記得,兩年前組織公共專業聯盟的土地及多元經濟組時,大家已看到地產泡沫的來臨。這個泡沫與以往不 同,是以將普通樓宇包裝成豪宅加價出售的形式出現。那時我們已建議恢復定期賣地,以增加土地供應。現在大家都看到,這些所謂「豪宅」,在剝掉包裝後,都是 一些普通買家需要的樓宇,但卻以「豪宅」的價格出售,變相是一個泡沫價格。

 

市場不健全吸引游資炒作

這些遏抑措施都是治標不治 本,未有針對問題的核心。大家都知道現在游資氾濫,到處找機會。所以負責公共政策的人士都應確保這些游資來炒賣的時候,要完全承擔有關的風險,不要讓他們 坐享免費午餐。而香港的住宅物業市場是一個不公平的、供求雙方議價能力懸殊、競爭性低的市場,故吸引更多的游資來港炒作。香港住宅物業的價格被舞弄,筆者 認為已是顯而易見的了。第一:縮水樓的長期存在,清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場。第二:根據報章報道,有地產界人士也認為天價不可盡信。 第三: 「天匯」的天價樓大部分未能完成交易。這都顯示市場結構存在重大問題,必須處理。

 

政府針對市場結構出招才是治本的方法,也責無旁貸。   政府要處理市場結構的核心問題,有兩個重要方面。首先,政府要如股票市場一樣,立法禁止市場操控行為。其次,要降低入場門檻開放物業發展市場。

 

立法禁止市場操控行為

關 於立法禁止市場操控,我們認為正如股票市場一樣,一個公平的土地與物業市場:(一)不應有搭棚造價的行為;(二)不應有內幕交易;(三)應該立即及準確公 布所有影響價格的資訊。股票市場便有這方面的法例監管,例如證券及期貨條例第275、277、278 條等,是禁止搭棚造價和發放虛假或誤導性資料的法例。市民購買房屋很可能是一生中最重要的投資,與投資股票市場並無分別,政府應有類似的法例監管。在恢復 定期賣地後,政府必須把重點放在「股市、樓市法例合一」這方面。

 

至於降低入場門檻以開放市場,我們認為要建構一個公平的、供求雙方議價能力 相若、競爭性高的物業市場,政府必須實行開放物業發展市場的政策。這裏 說的開放市場,是類似政府近年開放電訊市場的那種政策性轉變。放眼近年很多已發展 的經濟體系,都實行開放市場以增加競爭的政策;行業除電訊外,更擴展至電力市場。有些國家的小型發電廠,也可以通過價格競投,供電給聯網,進入電力市場, 令電力市場增加競爭,有利降低價格並令產電更有效率。香港的物業市場,就是要通過開放市場的政策,令小型發展商也可參與,增加市場競爭,讓物業價格回到正 常水平,最終降低香港整體的營商成本,提高競爭力。

 

開放物業發展市場增加競爭

其中一個開放住宅物業市場的方法,就是讓原住宅 物業業主,通過「原業主自助重建有限公司」,重建自己的物業。他們可以聘請獨立的、無利益關係的項目經理進行重建,而政府應考慮讓這些業主用分期付款的方 式補地價。在法律上,我們也要解決在未完成補地價前,如何容許按揭土地以籌款重建的問題。這樣一來原業主可以原區居住,二來他們可以分享重建後的龐大利 益。

 

總括來說,政府出招比不出招好,值得肯定。但政府出招緩慢,而且治標不治本,明顯缺乏政治決心去做應做的事。到了今天,政府更應準備息 口轉向、地產泡沫爆破時特區可能出現的情况。這不單是現任特首的挑戰,也是下任特首的挑戰。他必須對經濟有認識和有處理危機的經驗,但最重要的是要有改革 土地物業市場的政治決心。

 

韋志堅 (Victor Wai Chi Kin)

選委 (Election Committee member)公共專業聯盟土地及多元經濟組召集人 (Convenor of ‘Land Policy and Economic Diversity’ Taskforce, The Professional Commons)

2010 年8月21日

 

 

本文於2010 年8月21日在《信報財經新聞》刊登。

 

 

 

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