The Hong Kong Government’s land policy blunders (Chinese version only)

 In Economic Development & Economy, Land and Housing, Land, Housing & Transport
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特區政府土地政策的失誤

 

財政司在剛發表的財政預算案中指出,政府的樓市政策是要確保樓價平穩發展。事實上,特首在2007年行政長官選舉中回答選委提問時也有這樣的說 明。所以,大家都很清楚,特區政府的目標是要保持樓價平穩發展。可是,回顧近年樓市的情況,樓價並不是平穩發展,而是急速飆升。根據政府統計月刊的數字, 在每年約2-3%通脹的經濟情況下,近年的平均樓價升幅分別是12%(2007)、16%(2008)和24%(2009年11月對比)。這反映政府的政 策失敗,未能達到平穩發展的目標。

 

筆者認為有兩個主要原因,使特區政府未能達到政策目標。第一,政府沒有適當處理由其 壟斷的土地資源;第二,政府沒有建立一個公平的、供求雙方議價能力相若、競爭性高的物業市場。筆者更認為政府這項土地政策的失誤是做成近年貧富懸殊加劇, 和出現在職貧窮的一個重要原因(讀者可到www.procommons.org.hk,點擊土地政策,看我們以動畫解釋)。

 

壟斷土地資源 托市遺禍至今

政府沒有適當處理由其壟斷的土地資源: 眾所周知,香港的土地由政府擁有,我們則向政府租地。改動土地的用途都要向政府補地價,而補地價的基礎是市場價格。但是政府推出土地的數量和時間又會直接 影響市場價格。因此,政府最終是影響土地及物業市場價格的主要因素。要防止這個壟斷情況產生極端壟斷性的市場價格,政府必須採取一種以市場為本的方式來處 理其土地資源,而這個方式就是定期賣地。定期賣地能使土地價格反映當時的整體經濟情況,使香港的所有土地及物業資源能以市價標示(mark-to- market)。2002年前,香港政府都是採取定期賣地、以市場為本的政策。可是,在2002年,由於香港不公平的政冶制度,地產界和其他既得利益者成 功游說政府托市,取消了以市場為本的政策,遺禍至今。有人可能以為,托市是為了避免中產變負資產。但事實上,大部份中產的物業都是自住,根本不能將物業套 現得益。托市的真正得益者是進行物業買賣的人,如地產商,而他們的股票價格亦同時被托高。他們在財務報表上的資產,並不反映其在當時經濟狀況的價值。

 

消委會早證市場不公平

政府沒有建立一個公平的物業市場: 有人可能辯說,上述的因素並不能解釋1997年前後物業飆升的現象。當時雖然有定期賣地,但有每年五十公頃的限制。更重要的原因是香港的住宅物業市場並不 是一個公平的、供求雙方議價能力相若、競爭性高的市場,1996年消費者委員會的報告,已指出這個情況,只是由於香港不公平的政冶制度,使政府視若無睹。 縮水樓的長期存在,清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場。而近期地產界內出現天價樓不可盡信的爭議,也令公眾質疑地產界內是否有搭棚做價的情 況。正如股票市場,一個公平的市場:(一) 不應有搭棚做價;(二) 不應有內幕交易;(三) 應立即及準確公佈影響價格的資訊,包括物業的真實面積和交易的真正價格。

 

脫離經濟 美國次按教訓乍現

對於上述的分析,政府總括有三項辯解。第一是怕推倒樓價。其實大家也同意樓價應 平穩發展,問題是現在的樓價並非平穩發展,而是有人利用不公平的市場做成人為的飆升。這樣最終會脫離經濟基礎而大幅上落,美國次級按揭的經驗是最好的教 訓。脫離經濟基礎的市場最後必跌下來。要保持樓價平穩發展,香港必須以市場為本作定期賣地,同時要建立一個公平的、供求雙方議價能力相若、競爭性高的物業 市場。

 

第二,政府認為現在的樓價沒有脫離市民的負擔能力,因為現在的供樓款項對入息的比例是38%,比過去2O年的平 均數50%為低。可是,這個50%是平均數; 根據政府的數字,最高時是93%,意思是在過去的二十年間,有一段時間是要不吃不穿來供樓的,可見這50%是一個不人道的數字。不知局長在引用這個數字 時,是否有研究其背後的意義。筆者認為平均30%較為合理。利息低時會低一些,而利息高時可以高一些,在現時歷史性低利率的環境下,38%是很高的水平。

 

第三,特首在過去的施政報告中曾說不會賤價賣地。其實拍賣是市價,不會是賤價。我想他的意思是不會在經濟不景時以市價賣地,減 少收入。這是私人地主的想法。政府則要有長遠的規劃,發展土地後便要推出市場,讓其他經濟環節繼續發展。香港元朗平原還有很多土地,可作「副都市」的發展 考慮。另外,政府定期賣地更能為市場建立價格指標。兩者對整個經濟有著重要的影響,政府不能以自己財富的心態來處理公共土地資源,必須作整體經濟發展的考 慮。

 

總括來說,特首未有兌現其保持樓價平穩發展的政綱。政府以私人地主的心態處理其壟斷的公共土地資源,沒有以市場為 本、定期賣地的方式照顧香港經濟的長遠發展,沒有為整體經濟建立價格指標,沒有讓土地及物業資源以市價標示。官員們更倚靠極端的統計數據,對市民的供樓苦 況視若無睹。

 

由於香港不公平的政治制度,官員們對長期存在不公平的住宅物業市場情況愛理不理,想活化政策的官員則受到 「壓力」。我們必須參考股票市場的做法,防止物業市場搭棚造價及進行內幕交易,並要立即及準確公佈影響價格的資訊。政府如不主動建立一個公平的物業市場, 而任由人為舞弄,最終市場會大幅上落,影響社會的穩定。

 

 

韋志堅 (Victor Wai Chi Kin)

公共專業聯盟土地及多元經濟小組召集人 (Convenor of Land Policy and Economic Diversity Taskforce, The Professional Commons)

2010年3月17日

 

 

本文於2010年3月17日在《明報》刊登。

 

 

 

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