Suffer not from a lack of ability, but of desire: the truths and falsehoods of real estate management (Chinese version only)

 In Environment, Land and Housing
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非不能也,實不為也!──規管地產市場招式的虛與實

 

特區政府最近推出「9 招12 式」規管地產銷售手法,要求地產發展商提供無化妝的示範單位,設定提供售樓說明書的時限,規定示範單位要有天花板等,可說是具體而微;但歷史經驗告訴我 們,所謂「道高一尺,魔高一丈」,地產建設商會新一份指引,將不能糾正市場的歪風,因為香港住宅物業市場的主要問題在於:一、沒有完善的法律架構監管,和二、欠缺競爭性高的市場結構。

 

完善監管法制

地產商不能自律,唯有實行他律。地產建設商會就一手樓宇銷售問題在2001 年及2008 年兩度發出指引,成效不彰,已是有目共睹,預計第三份指引在上有政策、下有對策的遊戲規律下,同樣會被地產發展商的「創意」消解於無形。

 

立法規管才是正本清源之道。特區政府委任的權威法律研究組織——法律改革委員會(法改會)便曾對一手樓宇銷售問題進行詳細研究,先後在1995 年發表《售樓說明研究報告書》及在2002 年發表《本地已建成住宅物業︰售樓說明及簽約前事宜》報告,兩者的結論均清楚表示:制定法例是達至保障樓花及一手市場已建成樓宇單位買家的最有效方法。

 

近年規管地產銷售的措施,其實局部落實了法改會的建議,由於只是選擇性實施,僅能產生小修小補的效果,更何况並非法律規定,依靠發展商自願遵守,效用更微。 其實,針對近年備受批評的銷售手法,法改會建議早有對策,包括規定示範單位的設置必須在各方面(包括品質和尺寸)準確地比照實際的單位;售樓說明書須提供 位置圖則及發展藍圖,並清楚列出所應載列的資料;售樓廣告中任何形式的藝術圖像均應令人對物業發展項目的環境留下準確的印象等。法改會報告書樓宇銷售規管 建議的涵蓋範圍遠較「9 招12 式」全面,對物業買家更有保障。

 

立法規管並非如市場人士所說那麼困難,法改會認為制定一條基本的法例再加 上一套附屬的規例,便可以達到靈活變通的目的,有效適應市場發展的需要;問題的關鍵是特區政府的決心。正如監管股票市場也是採用立法的方法取締搭棚造價、 內幕交易和提高市場資訊的素質。而市建局提出的8 招,主要也是防止造價和內幕交易。那不如正正式式立法禁止造價和內幕交易,並由執法機構取締具體的犯法行為。

 

提高市場的競爭性

物業銷售其實是樓宇生產供應的下游環節,若要把地產市場規範化,建立一個競爭性高的地產物業市場同樣重要。「縮水樓」長期存在清楚顯示本港的住宅物業市場是 供應一方獨大的市場。基於公眾利益,特區政府有責任塑造一個競爭性高的市場結構,也有責任促使物業市場更加開放,建構一個供求雙方議價能力相若、競爭性高 的市場環境。近年開放電訊市場便是一個好例子。具體做法是降低地產建設市場的入場門檻,增加市場參與者的數目,提高市場的競爭性。更重要的是,政府必須定 期賣地,以減低土地的壟斷情况伸延至物業市場的機會。

 

若要開放住宅物業市場,增加住宅單位供應,辦法之一是特區政府鼓勵原業主自行重建住宅 物業。概括而言,舊樓重建面對的兩大障礙,分別是:一、業主未能分享重建後的龐大利益;二、業主希望住回原區。倘若政府能鼓勵業主籌組「原業主合作重建有 限公司」聘請完全獨立的項目管理公司進行重建,並容許原業主分期付款補地價及解決有關按揭租地的問題,原有業主將分享到重建後的龐大利益,及遷回原區居 住。這樣將可大大提高物業市場的競爭性和舊區重建的速度。

 

規管地產市場「第10 招」

今次司長願意出招,也可算是站在我們一 邊。略有回應我們過去一年以來在這問題上出報告、寫文章、辦論壇、出動畫、走訪社區和賣報紙廣告等努力(見www.procommons.org.hk 網址,點擊「土地政策」)。為鼓勵財政司長的行動,筆者也趁熱鬧提出「第10 招」供司長參考。

 

近年本地傳媒有關「內地客」不用按揭大量購 買住宅物業的報道,時有所聞。這些交易是否可疑值得關注。國際反洗黑錢聯絡組織財務行動組(Financial ActionTask Force, FATF)於2008 年7 月對香港的評估報告指出, 在2003 年至2007 年間,本港地產代理只舉報了一宗可疑交易,舉報數字遠少於其他專業類別及金融機構。該報告更指出香港需加強對真正擁有者(beneficial owner) 身分的確認工作。

 

特區政府宜仿效金融市場反洗黑錢的做法,進一步提高對物業交易的規管要求。地產代理監管局應修訂反洗黑錢指 引,俾使與金融機構的反洗黑錢的做法看齊,規定地產代理需負起以下兩方面的責任:一、確定交易的真正擁有者的身分;二、確定資金的來源(source of fund)是合法的。如有可疑,必須舉報。律師會也需發出類似指引,以監管參與物業交易的律師。

 

前事不忘,後事之師

自願性質的工資保障運動實施兩年後以失敗告終,最低工資制度還是需要立法才得以推行。政府官員對立法規管樓宇銷售手法的態度還是那一句: 「有關措施在推行後成效不彰…… 並不排除以立法規管」,地產建設商會頒布了首份指引、第二份指引,將要公布第三份指引,有關指引實施了兩年、兩年又兩年,還要多少個指引和多少年,政府才 肯面對現實。賺錢是香港這個自由經濟體的遊戲規則,但一定要有一個公平及競爭性高的市場環境。方法是要降低入場門檻和決心提高市場資訊的素質。

 

韋志堅 (Victor Wai Chi Kin)

選委 (Election Committee member)、公共專業聯盟土地及房屋組召集人 (Convenor of Land and Housing Task Group, The Professional Commons)

2010年5月22日

 

 

本文於2010年5月22日在《明報》刊登。

 

 

 

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