Ping Kong Tsuen: a case study of evolving tactics in land resumption (Chinese version only)

 In City Planning, Land and Housing, Land, Housing & Transport
,

新界收地2.0考 —— 上水丙崗村保衛農地環境新角力

 

一間屋、一塊田、一條村的生活,與土地緊扣,從來都很難說要移走就能移走。故此,當城市誓言要擴張,要侵蝕旁邊的鄉郊土地和別人家園的時候,往往就要出動掃場式 (黑社會收地語) 的暴力,如近年南生圍的熊熊烈火、馬屎埔村的倒泥威嚇、連環律師信與執達吏清場等手段徵收土地。鄉郊淪陷的序曲,往往就是始於「收地」。

 

但到了今天,連鼓勵元朗大規模發展的元朗區議會主席因立會選舉都要說打擊黑金破壞鄉郊 (可知黑金協助收地就是元朗賴以「發展」的重要力量),是否意味著收地模式已經出現了劃時代的轉變? 如果現在已不(只)靠暴力逼遷這套新界發展的運作方式,那究竟最新的收地過程是怎樣的? 收地這個問題我們不能輕易繞過,讓我們由暴力頻繁的新界西北元朗,轉一轉到新界東北一條面臨全面收地的上水丙崗村(見丙崗發展申請),深入了解正在發生收地中的實質運作手段。

 

土地作為香港共同關注的核心課題,認識這個「新界收地2.0」的新發展將有助應如何在過程中令公義得以彰顯。

 

發現一、「田生式收地」入主新界鄉郊

丙崗村約20公頃的農地帶正處於豪宅化的危機。一間名為「聯冠發展公司」(傳為一大地產商的艇仔公司,由退休公務員所打理) 正與當地丙崗圍、粉嶺圍、上水圍等原居民商討收購土地。目前為止,丙崗圍部分原居民已表示樂意參與計劃,而粉嶺圍及上水圍因傳統、祖業、無必要及各種原因,對發展持觀望態度。據丙崗村民透露,聯冠的地產人士曾很有信心地說,他們會在2013年就能將現時為「農業地帶」(Agriculture)的規劃用途轉變為「綜合發展區」(CDA),興建近300座低密度郊區豪宅,好像已經知道城規會將會一定通過他們的申請。

 

下圖:丙崗村鄰近上水新市鎮,成為了對象地產商鎖定收地的對象

 

當中,我們從不同渠道得到了地產商向原居民購地的協議合約,發現了一種收地方式的進化。他們雙方簽訂了協議內容,要求若在數年內購買人一方能夠成功將原有農地改劃為綜合發展區,地權人一方就須向發展商出售有關土地。最為巧妙的部分,我們稱之為「田生式收地」——這並不是指透過疑似縱火方式來強收物業,而是依靠一套成本極低的財務模式,令地產商可以「刀仔鋸大樹」,不需買入任何一塊土地也能賺大錢。原理簡單易明——在收購或買地之前提出用低於1%的訂金價格,向業主/田主包起一大片物業,這樣一方面就可以避要先花近億元去收購不知能否成功開發/重建的風險,同時又能大幅度減低成本,可以同步進行其他項目的收購。現時,地產商儘管一塊地也沒有成交,亦可以在申請改劃的過程中「少本生巨利」。

 

以丙崗村 (非原居民村)為例,現時聯發有限公司正試圖利用這種以小博大的模式,以2元一呎的訂價成本 (0.5%的訂金),將20多公頃崗農地帶鎖在協議計劃裡,只需用幾百萬的成本就能發展涉及數億元利潤的大型豪宅計劃,難怪退休公務員也可以一試。

 

這份協議的出現,標誌著田生式收地正式入主新界發展,因城市化及豪宅化的收地將會更加頻繁。

 

由於原本在不同地產商之間的「公平競爭」因這種協議而消失,地權人的選擇權及農地議價能力實際是被侵害了(當然地權人/原居民地主卻未必為意)。然而,田生式收地最可恥的部分是它如何處理使用者/租戶的方法。在丙崗村,現時地產商也發明了一種趕絕農戶村民的條款,就是在協議中列明了交易農地仍有租約的價格為200元,若果農地上沒有任何租約的價格為則為400元 (即交吉),意味著地主能做到不義之徒趕走租戶的話就能得到一倍價錢的「鼓勵」,換句話說,亦就是地主不趕走租戶直接賣地,會得到一半價格的扣罰。從此,地產商不必直接邀請黑社會來「掃場」,這種200元的差額安排間接令原有地主自動幫助地產商「清場」,將村內自戰後一直居住了50-60年的村民/農戶逼走。

 

下圖為秘密協議內容節錄:

 

丙崗平原連結安圃、大隴數十公頃的土地,是新界北僅有的連貫農地帶,亦是僅次於塱原的雀鳥生態天堂。受這種收地新做法所賜,已經有參與計劃的丙崗圍 (原居民村) 地主迫走了一些原有耕住合一的老農戶,刻意丟空農地,現時區內有近百戶正面臨這種威脅。一天這發展危機沒有消除,這些非原居民都活在逼遷的惶恐中。

 

下圖:已有不少農地開始被原居民地主囤積起來,製造荒地景象,以圖合理化改劃發展

 

發現二、利用規劃漏洞勾消市民意見

要將新界農地開發轉做豪宅或其他用途,在現今政府對本土農業毫無保障的情況下,都可以任意在城規會申請改劃,與居民「鬥長命」。負責審批的城規會內的委員都是由特首任命的,鄉郊委員會中有三分之一委員,都在利益申報時顯示出與地產商有業務瓜葛。是故在這40年間,新界農地面積由1967年的13,396公頃,到2008年大幅下降至6086公頃 (漁農署數字),香港這六成農地已被各種新市鎮及無日無之的鄉郊豪宅申請所侵蝕。

 

由於近年市民開始熱心監察新界土地的使用,每遇重大發展申請市民意見也較踴躍,因此地產公司亦開始要借著城規會申請的漏洞,再研發出一種輕易繞過市民意見的手段,讓它們的收地計劃更加順暢。在丙崗發展申請裡,我們看到了一種新趨勢,就是透過將規劃申請編號的修改(將原有Y/NE-PK/1改變編號為Y/NE-PK/2,撤回申請後佯裝有另一個新規劃申請,令舊有市民為計劃表述過的意見一筆勾銷,儘管規劃申請的內容基本沒有更改。

 

如果我們對比丙崗PK/1 與PK/2兩者的申請,除了發展範圍縮減外,申請人的理據基本都是一樣的,分明是同一個申請。我們要問,為何城規會可以接受這種「改編號」來取消市民意見的手段? 明明市民在PK/1的申請已是按著申請人的理據作出了清晰的回應,為何可以這樣輕易就將過百份意見書的效力一筆勾消? 這裡會否涉及公務員之間的官商勾結?

 

下圖:兩次的申請理據基本上相同

 

然而,城規會不僅沒有向曾給予意見的市民交代,反而只向所有發過意見信的市民,說了一聲:「發展商已經撤回了改劃發展申請(Y/NE-PK/1)」。隔了一天,城規會又立即就上載了新的申請(Y/NE-PK/2)。面對這種「規劃漏洞」,就算城規會接受申請人改編號,是否也向所有發過意見書的市民交代一下有新的相關申請,而並非跟市民只說一聲「撤回了申請」,令市民以為不需再給意見?

 

發現三、空間劃界分化受影響村民

除了協議條款與規劃漏洞的利用,收地當然少不了分化的工作,以圖打擊受影響者反對收地的力量。但是較為罕見的,就是透過規劃及空間界分的方式將村民利益分割,從而令力量分散,逐一擊破。

 

下圖:將丙崗第一申請(PK/1) 與第二申請 (PK/2)的對照

 

在丙崗的發展計劃裡,由於大部分居住兩三代的村民都屬於「佃農」,在戰後移民來港租原居民土地耕住,近年已有不少地主不斷嘗試將以往的「口頭租契」改為逐年更新的租約,意味可以隨時趕走住在村內數十載的村民。第二次的新申請將原有過半較密集的村屋剔出了今次的發展範圍,然後很快就參與計劃的地主逐個向租戶說話,威脅他們發展計劃與你無關,揚言如果他們繼續參與則會考慮不續租,企圖透過劃界減弱丙崗大隴鄉郊關注組的活躍程度。

 

下圖:村內不少佃農,八、九十歲仍以農耕為生(為樂)

 

同時,第二次的申請也將不少活躍農地剔出範圍,不少農戶亦因得到田主的勸告而不敢出聲,儘管城規會有申訴機制也無用。

 

是此發展另一些受害者,是上水清河邨旁邊的三間學校 (風釆中學、佛教正慧小學及曾梅千禧學校),發展計劃會試圖要政府在這三間學校的馬路旁建一條橋連接至丙崗農地帶,勢必增加大量車流及空氣污染,影響學生出入安全。為了讓學校不反對計劃,地產商亦相當稀有地揚言為這三間學校興建一運動場,以換取以上學校對豪宅規劃的支持。我們得知,關注組成員曾一度聯絡過這三位學校的校方,只有其中一間予以接見,另外兩間已經明顯支持收地計劃。但據熟知規劃的專業人士所言,這種「收買式規劃」並不可靠,尤其是在計劃裡連接至運動場的道路根本只屬發展範圍外的「建議」(proposed),發展商根本沒有責任完成,隨時被發展商「過橋抽板」。但現實的情況,地產公司已經透過空間規劃的方式,成功分化受影響者的力量,而如此高明的空間規劃手段,必然是從事收地多年或熟知政府內部規劃的人士才有如此能力。土地正義聯盟正從不同渠道繼續監察收地發展,絕不容讓新界鄉郊環境再進一步豪宅化。

 

下圖:「收買式規劃」裡提供運動場以換取支持規劃

 

上水丙崗有什麼:

1) 珠三角低窪地區移植到港的傳統「水坑式耕作」,具豐富生態文化價值。

2) 約150種類型雀鳥及大量昆蟲,為不少候鳥的棲息地,更有一些稀有鳥類在此的繁殖紀錄 (見觀鳥會資料)。

3) 仍有十多戶農夫天天出菜,為城市人提供廉價優質的新鮮本地蔬菜。

4) 作為上水、粉嶺南部的綠化地帶,在原有新市鎮規劃中扮演停止過度發展及市鎮肺部的功能。

5) 在土盟支援下,村民自發成立丙崗大隴鄉郊關注組,為村民關心自身鄉郊發展的典範例子。

6) 丙崗村村路乃開放單車徑,讓城市人感受田野鄉郊環境。

7) 土盟不定期舉行丙崗鄉郊考察團,了解鄉郊發展危機、探訪農民及認識墓地風水文化與鄉郊生態。

 

 

陳劍青 (Chan Kim Ching)
本土研究社成員及土地正義聯盟執委 (Member of Liber Research Community and Executive Committee of Land Justice League)
2012年7月17日

 

 

參考資料:

《明報》:新界「田生式」收地 農戶隨時失家園 (7月16日)

http://hk.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E7%95%8C-%E7%94%B0%E7%94%9F%E5%BC%8F-%E6%94%B6%E5%9C%B0-%E8%BE%B2%E6%88%B6%E9%9A%A8%E6%99%82%E5%A4%B1%E5%AE%B6%E5%9C%92-212233004.html

反對丙崗鄉郊農業豪宅化Facebook Event http://www.facebook.com/events/198645253505105/

 

 

 

 

Facebook Comments
Recent Posts
The government must face up to socio-political problems in its current population policy and anxieties regarding one-way permit approval (Chinese version only)
Decelaration of population growth rate reveals stark gap between government overestimation and reality (Chinese version only)
How the land lies: a rebuttal to Secretary for Development Chan Mo-po’s misrepresentation of facts in blog post “Take a Holistic View and Act Without Delay” (Chinese version only)
Non-governmental data reveals new future for land development (Chinese version only)
Killing intent: what Nansha’s “Hong Kong district” means for Hong Kong (Chinese version only)
Stop doing young people an injustice — a response to Chan Mo-po’s “A New City for a New Generation” blog post (Chinese version only)

Start typing and press Enter to search

Home
Home