Non-governmental data reveals new future for land development (Chinese version only)

 In City Planning, Land and Housing, Land, Housing & Transport
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民間數字重寫土地發展命運

 

今年年初,特首梁振英發表他的新施政報告。當中形容房屋問題,是重中之重,是一切問題的着力點。

 

的確,香港輪候上公屋的有20萬人,其中10萬是青年人;工商專業聯會亦估計,「困居戶」9萬戶,人數達20萬人;即或有錢的,想置業也難,皆因樓價已達家庭年收入的12倍。樓價租金之高,遠超乎地球人類的負擔,絕對是重中之重。

 

是故梁特首一臉認真,拍着心口,誓要「全民搵地,寸土必爭,分秒必爭……市民要肯作出讓步,房屋問題才可解決。」陳茂波在網上撰文,回應反對填海及發展新界東北時,也義正詞嚴地說:為港人寸土必「增」。

 

似乎,在政府或在許多香港人心中,房屋問題就是要「協助基層上樓、協助中產置業」,不能上樓或置業,就因為樓價貴;樓貴又歸因於房屋供應不足,供應不足又在於土地不足;所以,解決房屋問題之道在於增加土地。如此邏輯,看似合情合理;細看,卻是不合邏輯,叫我們墮入無間的發展起樓循環。

 

Breakazine!在《出賣我地》一書中,就認真來一次搵地,走遍九龍新界,重新檢視我們有多少土地,再問土地誰屬、土地為何被出賣、城市應如何被規劃。為的回歸根本,提出一個非「寸土必增」的論述 — 這才是我們必諍之地。

 

發現「新大陸」

不知在何時開始,我們的城市只懂用政府與發展商提供的數字來形容我們腳踏的土地,空置率、呎價、價格、未來估算、地積比例成為通用代碼,一套香港「土地不足」的神話就這樣被築構起來。當我們深信香港地少人多之時,卻與身邊不起眼的空置土地、露天停車場、一片片棕土擦身而過,從未察覺這一塊塊空地,有何意義。

 

去年新界東北的爭議,香港人被「地少人多」擠壓的腦袋,忽然打開了一個天大的缺口,許多自以為掌握土地情況的香港人從夢中驚醒。香港政府原來有近4,000公頃的空置土地,民間還發掘出一系列耳目一新的土地資料及數字:棕土、軍營、地產商的囤地,以及還未經過充分討論的短期批租用地。

 

這些空置或閒置土地,成為了一片政府從沒公開提過的神祕新大陸,神祕得有點像回到中世紀地理大發現的航海時代。

 

頃刻,社會大眾不禁產生了一個疑問:政府原來有這麼多土地,為何仍要「捨易取難」,偏要動用400億公帑收地發展大東北(當中只有150公頃用作房屋用地),還聲稱要為港人解決房屋問題?空置土地資料的曝光,不僅令新界東北運動出現轉捩點,也暴露出政府使用土地的奇怪邏輯,反映出長官選用土地資源的優次政策完全缺席。

 

但倒過來想想,為何我們到今天才懂得問香港有多少房屋土地儲備?這是我們對自身城市的本土理解太過淺薄,抑或是我們一直無從認識,資訊無可奉告?

 

資訊壟斷與扭曲

在我們還未出生,香港的土地資訊已注定是被高度壟斷。昔日殖民地繪製香港地圖的是印度人,以防華人掌握土地資料。愈來愈去專業為土地使用代言,亦愈來愈多術語與分類方法,隔開了公眾土地狀況的認知;既得利益者,亦成為土地專家,佔據話語空間。直到今天21世紀,以上所引述的空置土地資料,政府仍然不願提供清晰的列表清單。基本上除了靠自己「搵地」調查研究,我們無從在既有資訊上,全面認識我們城市的土地狀況。

 

這種壟斷的結果,也可以操控語言,稱之為「語言偽術」。空置土地曝光後,政府繼續玩數字遊戲,令4,000公頃「帳面上縮水」至只有約400公頃。例如,政府在空置土地中創造了「少於0.05公頃零碎土地」的「分類概念」,說地方太少不能使用(其實0.05公頃等於約5,500平方公呎,面積也不算小)。

 

就這樣,在政府空置土地儲備中就剔除了200公頃「太小」的面積。但若以新界東北公屋用地的計算標準,200公頃土地已可提供6萬個公營房屋單位,足足可容納近20萬人口,剛好解決公屋近20萬人口「排長龍」輪候公屋的問題。更自相矛盾的是,當0.05公頃的「蚊型地」不列作「可使用」,轉頭卻放了一塊0.025公頃的市區「蚊型地」入今年的賣地計劃。

 

政府透過語言偽術,操縱土地資訊,讓「地少人多」這個相對概念成為絕對的真理。雖說金融、地產界行頭已清楚知道「地少人多」乃不盡不實,活在封閉資訊的城市,我們的中小學課本仍然奉之為金科玉律。

 

這情況其實相當可怕。且看,今天政府官員,什麼計劃都以「土地不足」之名進行,見神殺神,遇佛殺佛。海洋、農地、郊野公園、老社區、工廈、魚塘濕地,本身的意義與價值都不值一哂,在為公眾利益的名義下,都可被犧牲。

 

如果不是土地不足……

且看,近日連教育局長吳克儉在回應北區學額不足時,也說因為「香港地少人多,學生派位易出錯」 (http://m.rthk.org.hk/news/20130330/911974.htm),似乎現今香港所有的社會問題,都可以歸咎為不夠土地的錯;解決的方法,就是犧牲一切去蓋樓建房。

 

但如果香港根本從不缺地,我們對居住狀況的問題意識(problematique)將會獲得解放,理解整個問題與解決方法的思路也從此不一樣。我們會問,若不是缺地建屋的話,今天房屋問題,會否是房屋政策本身出了錯?

 

自回歸以來,公私房屋的比例出現失衡,由以往6成公屋:4成私樓的建屋比例,倒置為現時許多新發展區4:6之比。由於公屋區較密集,故此土地比例上更出現2:8的公私之比,即2成土地建公屋,8成土地建私樓。分配上明顯向私人地產市場傾斜。叫人費解的是,這數字亦非建基於全面的住屋需要估算,政府只將每年市場吸收的單位量,直接等同了市民的住房需要,卻忽略當中有許多投機成分,結果把「上車」、「換樓」、「囤積」及「炒賣」混為一談。政府將社會的力量轉移去「搵地」的土地問題,卻迴避了問題很可能就是出於房屋政策本身。

 

另外,房屋問題,也可能是人口政策出錯的問題。政府似乎相當樂觀於未來香港的人口增長,然而過往10 多年,人口估算都嚴重地高估,究竟我們是否真的需要這麼多土地來滿足新增人口?若果一個城市發展已超出了城市承載能力(urban capacity),即資源不足以滿足人口需要,那麼問題已並非屬於土地發展不足,而是發展過度,涉及人口範疇就應從人口政策着手。

 

當香港並沒有一套自主的移民政策,單程證申請並沒有審批權,我們從沒有討論過香港可以每年容納多少新增人口的願景,一味將問題訴諸大規模填海、開發邊境禁區及郊野公園。連根本問題也未有弄清,我們如何保證所謂土地儲備可以用得其所?

 

可怖的是,政府現在不惜一切改變土地用途來建房。但我們也沒弄清住屋需要抑或投機的建屋量,不斷以解決房屋問題之名侵蝕各種其他用地,政府教育用地、綠化地帶、農地統統轉做起私樓,忽略各種土地本身的功能,最後反而影響我們的生活質素。政府會否是製造土地問題的始作俑者?誰又是這場「全民大煉地」的得益者?

 

慶幸的是這場土地問題的論爭已經開啓。民間愈來愈懂得以各種方式參與這場土地資訊戰,從走進數字開始,一塊又一塊地,完成這幅難拼的砌圖,合力拼湊出香港整體土地的圖像。

 

 

陳劍青 (Chan Kim Ching)
本土研究社成員 (Member of Liber Research Community)
2013年5月15日

 

 

 

 

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