My Home Purchase Scheme is nowhere near a suitable replacement for the Home Ownership Scheme (Chinese version only)

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「置安心」難當居屋替身

 

行政長官曾蔭權在10 月13 日的《施政報告》中表示,政府決定暫時取消境外人士透過置業投資取得居港權的做法。對此我當然歡迎,因為這是公共專業聯盟一直提倡的遏止樓宇炒賣的措施之一。13 日當天,我便跟聯盟內的成員打趣說: 「若我們是某政黨,今天就在街上掛一百張橫額,說『成功爭取』取消置業投資移民。」

 

「置安心」滿身缺陷

說笑歸說笑,看畢這份《施政報告》後卻笑不出來。

 

報告的重點是房屋政策,重點中的重點是推出「置安心」資助房屋計劃。「置安心」是由政府提供小型單位,先以市值租予合資格人士,五年後住戶若選擇購買該單位 或其他私人樓宇,可獲發還租住期間的一半租金,以助繳交首期。運輸及房屋局局長鄭汝樺在《施政報告》記者會上,表示「你可以說這是新一代的居屋」;曾蔭權 對着電視鏡頭也說「置安心」等於居屋。

 

「置安心」真的等於居屋?從數量而言,首批「置安心」只有一千個單位,全個計劃總數也不過是五千個單 位;而居屋計劃自1978 年推出以來,售出的單位逾二十二萬個。「置安心」相對於居屋,規模實在是「蚊髀對牛髀」,若以符合申請資格人士達十四萬來計算,要一百四十年才能令現有合 資格的人士置業。

 

假諮詢玩弄市民

從內容而言, 「置安心」與居屋相比,也是滿身缺陷、脫離現實。「置安心」的申請門檻為單身人士月入不得超過23000 元,家庭為39000 萬元,資產上限為30 萬;申請人入住單位後要交市值租金,加上膳食、交通及日常開支,五年後可儲夠首期買樓嗎?舉例說,住戶想於五年後買一個250 萬元的小單位,首期約為75 萬,減去「租金回贈」27 萬(單位月租9000 元計),即是他要付餘款48 萬,除非他本身有積蓄,否則必須在租住「置安心」的五年間每月儲蓄8000 元;但月入不超過23000 元的人,有可能每月儲蓄8000 元嗎?我們還未計算通脹與樓價升幅在內。

 

其實,運輸及房屋局於今年5 至9 月,曾就資助市民自置居所進行公眾諮詢,諮詢報告顯示: 「復健居屋和提供購屋貸款兩項措施,最受市民廣泛討論……在論及復健居屋的發表意見者之中,以支持者較多。他們認為,這項措施有助促進公屋單位流轉, 並能令樓市降溫」( 第5.02-03 段)。諮詢結果清楚明白,而各政黨也罕有地一致要求復建居屋,何以政府在諮詢後卻推出不切實際的「置安心」計劃?那公眾諮詢豈非白做?是放不下「吃回頭 草」的面子?還是因為「夕陽政府」的心態,只以小規模的計劃來暫時敷衍市民?

 

鄭汝樺說,資助房屋不能解決樓價高企問題,須從供應入手。政府 增加土地供應以為樓市降溫,是值得肯定的做法;但這只能是短期的應付方法,而且香港的樓價對土地供應量有多敏感(elastic)?尤其是在這個境外熱錢 不斷湧入的時期,樓市的需求有增無減,增加土地供應的多少與速度應如何劃定?政府似沒有做過科學化的研究。

 

若政府真的把為市民提供可負擔而優質的居住環境作為一大施政目的,則香港的土地政策就不單是經濟議題,還是重要的社會議題;因此,政府不能單純以自由市場經濟角度去處理。我們不想見到,增加土地供應後,地產商仍以天價賣樓,最終得益的不是市民,而只是地產商。

 

增土地益地產商

盲目增加土地供應以建住宅也非市民之福。

 

土地政策應是可持續而全面的,否則我們的生活質素只會愈來愈差。整全的土地政策,除住宅外還應包括工商用地、社區服務用地與綠化帶。

 

我們促請政府放下面子,盡快復建居屋,讓中下階層有向上流動的希望。數量方面,建議每年提供八千個單位,按七三比分配給綠表及白表申請者,即每年分別約有五 千六百個及二千四百個單位分配給公屋住戶╱輪候人士及非公屋居民。售予非公屋居民的單位數目,與過去五年私人住宅入住量與落成量的差距相若,不會衝擊地產 市場。

 

長遠而言,政府應採取以下方法,為市場撥亂反正:

 

一、改變政府收入結構,減少對土地相關收入的依賴;或 最少也改變徵收地價的方式,例如降低地價但提高差餉,令地價可在較長時間內分段收取;

 

二、遏止物業炒賣,例如向買入一年內轉售的物業及賣出的第二個物業徵 收利得稅,及再提高豪宅印花稅;

 

三、立法禁止市場操控、搭棚造價、內幕交易,規定立即及準確公布所有影響價格的資訊;

 

四、建立整全的土地使用與土地發展政策。

 

梁繼昌 (Kenneth Leung)

公共專業聯盟副主席 (Vice Chairman, The Professional Commons)

2010年11月9日

 

 

 

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