Land and housing policies of the Hong Kong Government: cannot see the wood for the trees (Chinese version only)

 In Economic Development & Economy, Land, Housing & Transport
,

港府土地房屋政策 只見樹木不見森林

 

瑞士諾桑管理學院出版的2010年世界競爭力年報指出,香港住宅租金水平在報告研究範圍內57個經濟體系中排位最高,辦公室租金水平也是第3高。該報告同時指出,高的價格成本是香港的主要競爭弱點。香港奉行市場經濟,如果這是公平市場運作的後果,我們無話可說。但事實告訴我們,這不是一個公平市場的運作後果,而是第一:政府錯誤的土地政策,和第二:一個不公平的、競爭性低的住宅物業市場的運作後果。

 

特定調節方法

關於第一點政府錯誤土地政策的論述,請看筆者3月17日在本欄題為〈特區政府土地政策的失誤〉一文,內容主要指出政府用「勾地表」作為土地供應的錯誤。請參閱以下網頁:http://www.procommons.org.hk/,點擊「土地與經濟多樣性」。

 

關於第二點不公平的、競爭性低的住宅物業市場,消委會1996年報告已指出,本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配,筆者認為近年不公平的現象更是清楚可見。「縮水樓」的長期存在及不斷惡化,清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場,而不是一個公平、供求雙方議價能力相若、競爭性高的市場。政府認為這只是一項房屋政策問題,可說是「只見樹木,不見森林」。

 

眾所周知,香港在聯繫匯率制度下,不能以港幣匯率的上落來應對外圍經濟的波動。經濟不景時,港幣匯率不會因應外圍情况而貶值,藉以提高香港本土服務業的競爭力。採用聯繫匯率的市場經濟體系,其實是有特定調節方法的。正如匯價貶值一樣,我們是需要整個經濟貶值來進行調節。過程如下:

 

一、經濟不景時,我們賺到的美元減少了。通過7.8的聯繫匯率,港元的貨幣供應增長便會減慢。少了貨幣追逐貨物便會產生通縮(即價格下降)。通縮使香港更具競爭力,因而可以通過自己的力量復蘇經濟。

 

二、經濟好景時,香港會賺取更多美元外匯,或吸引更多美元來港。進來的美元通過7.8的聯繫匯率換成港幣,因此港幣的供應便會增加。追逐貨物的貨幣多了,便會刺激生產。生產追不上,便會產生通貨膨脹。物價高了便會削弱香港本土服務業的競爭力和吸引力,並降低經濟活動,冷卻經濟。

 

政府需推行3個政策以達目標

換言之,經濟不景時香港不能降低匯率來增加競爭力,而是要降低整個經濟的價格來增加競爭力。更壞的是,在2002年尾至2010年中特區政府以不主動賣地來托市,結果進一步推高了本土住宅與辦公室租金,高的價格更削弱了香港在成本方面的競爭能力。

 

因此,要實現上述的特定調節方法,政府必須建立一個公平的、供求雙方議價能相若、競爭性高的物業市場。要達到這個目標,有3個主要的政策內容。

 

第一:政府必須恆常及逐步地提供土地供應。政府是控制土地供應價格的壟斷者,何况已租出的土地要改變用途,也要與政府談判補地價。政府要運用這項壟斷能力推高地價,是非常容易的,只要政府不賣地,那麼地價和補地價格便會立刻提高,這就是政府所謂的「不賤賣土地」的方法了。

 

第二、政府必須立法建立一個公平的物業市場,就如股票市場那般公平的市場:

 

一、不容許搭棚造價;

二、不容許內幕交易;

三、必須立刻及準確公布所有影響價格的資訊,不可發放誤導資料。

 

市民用一生積蓄買樓,是一項非常重要的投資,與股票投資無異。筆者認為「股市、樓市法例合一」是很有道理的,也是廣大市民的意願。政府必須正視。第三、政府必須透過「原業主自助重建有限公司」開放物業發展市場,增加參與者的數目,以提高市場的競爭性。詳情請參看筆者於本年5月22日在本欄發表題為〈非不能也,實不為也!─規管地產市場招式的虛與實〉的文章。

 

 

韋志堅 (Victor Wai Chi Kin)

選委 (Election Committee Member)

公共專業聯盟土地及房屋組召集人 (Convenor of Land and Housing Task Group, The Professional Commons)

2010年12月16日

 

 

本文於2010年12月16日在《明報》刊登。

 

 

 

 

Facebook Comments
Recent Posts
The Professional Commons’s response on Healthcare Reform Second Stage Consultation 
Developing country park – from absurdity to reality
Taking stock of the local agricultural industry is more than a matter of market values (Chinese version only)
Our dignified autonomy: farmers for the umbrella movement (Chinese version only)
China survival tip: where in the world are Guangdong’s hazardous chemical wastes? (Chinese version only)
Political expectations of the new China-HK model in post-political reform Hong Kong (Chinese version only)

Start typing and press Enter to search

Home
Home