Establish regular land sales to bring in regular income (Chinese version only)

 In Land and Housing, Land, Housing & Transport, Taxation & Public Finances
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定期賣地:讓賣地成為經常收入

 

前幾天與孩子溫習通識作業,他問為何政府每年都有龐大盈餘也不增加教育及社會福利開支,讓他們可以小班教學或多建老人院。我告訴他,政府認為盈餘是由非經常的賣地收入得來,故不應用作經常開支,反應儲蓄起來作日後緊急用途。他聽後覺得很奇怪,說:「中學生都知道政府常常因賣地收入而有盈餘啦,怎麼會是非經常收入?」作為會計師,他這一問我也啞口無言。

 

事實上,特區政府每年錄得龐大財政盈餘時,都拒絕增加如社會福利及教育等經常支出。財政司每次提出的原因,都是盈餘乃由賣地等非經常收入產生,不能以非經常收入支持經常開支。這論點表面上看來很有道理,但筆者認為是政府固步自封的想法。原因是中學生都能看出,因賣地收入而產生龐大盈餘已成了經常發生之事。2007年政府在銷售稅的諮詢文件中也指出,政府經常有賣地收入,收入比例有高有低,最高是政府當年收入的28%,最低時也有3%。因此,我們必須要跳出圍籠,從一個更廣闊的角度去考慮這個問題。方法之一,是訂立定期賣地的政策,將這項收入的性質合理化。

 

政府有責任作長遠計劃

一項收入是否經常性,是一種會計概念。例如我們私人賣樓的收入便是一項非經常收入,因為我們一生中,最多也只有幾次這種收入。但地產發展商賣樓,便是一項經常收入,原因是地產發展商的業務就是買賣樓宇。

 

如果我們用上述角度分析政府的職能,大家都會同意政府是有發展土地、供應社會需要的責任。發展土地資源是經濟發展的一項重要手段與經常行為,並非間中出現一兩次的偶發事件。因此,筆者認為政府只要訂立定期賣地的政策,賣地收入便名正言順成為一項經常收入。政府應為香港整個都會發展訂立一個長遠計劃,然後依計劃執行; 過程中可以修改,但不會是一項沒有規劃、間中做一兩次的非經常行為。

 

這個論點是有稅局的類似例子支持。根據現時稅局的做法,我們賣了自住的樓宇,政府是不會對有關的收入抽稅的; 但對經常炒樓的投機者,稅局是會跟進他們經常買賣樓宇的活動,進行徵稅,原因是這些收入,乃他們買賣樓宇的營運收入,是一種經常的業務收入。從這個例子可以看到,我們要用常識去看問題,不要固步自封、默守成規。

 

定期賣地較籌組公司收息簡單

上述分析,政府如果聽不入耳,筆者建議可進一步用土地發展公營公司,向政府派息的方法,把所謂的非經常收入改為連中學生也看得到的經常收入,方法如下:政府把現時與開發土地有關的部門,組建成一間與鐵路公司相似的土地發展公營公司; 這公司執行政府交給他們的土地開發計劃,並拍賣開發後的土地,賺取利潤; 利潤滾存到一個水平後,便向政府作定期派息,讓政府有較穩定的經常收入。   這樣,便可將連中學生也看到的收入性質正確的反映出來。當然,最簡單的方法,就是訂立定期賣地的政策,讓土地收入成為政府的經常收入。

 

有會計師可能會指出,這是創作性會計(Creative Accounting),不應實施。在七十年代,會計師是理工學院教授的技能性學科,與在大學中教授主要培訓獨立思考的學科不同; 但近年大家發覺,部份會計師只表面地看會計準則,而不運用常識分析事物本質,這更是研究產生金融風暴的一項重要課題,例如如何正確處理放在資產負債表外的資產或負債。因此,近年各專業團體已將會計技能提升至大學水平,並要求會計學生培養獨立思考的能力。

 

我孩子提出的問題,是否藉得我們深入思考呢?香港因土地收入而產生巨額盈餘,已是經常發生的事; 這事實連中學生也看到,政府就不要再自欺欺人了。只要正視這事實,政府就不能再迴避增加經常開支、不能再迴避長遠計劃,許多社會民生問題才有望得以解決。

 

韋志堅 (Victor Wai Chi Kin)

公共專業聯盟土地及經濟組召集人 (Convenor of ‘Land Policy and Economy’ Taskforce, The Professional Commons)

2011年4月29日

 

 

 

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