Abolishment of land sale via application mechanism reveals deep-rooted contradictions (Chinese version only)

 In Environment, Land and Housing, Land, Housing & Transport
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廢止勾地揭示深層次矛盾

 

政府終於聽從民間建議,取消勾地表制度,恢復按季定期賣地,並預先公布全年賣地表。這項改變有積極意義,但並非發展局長陳茂波或特首梁振英所說的「政府取回主導權」,而在於釐清角色,令政府直接面對市民,沒有推搪塞責的餘地。

 

勾地表是過去政府操控土地供應的面紗:表面上是配合自由市場運作,實質是暗室操作(無人知曉有多少發展商曾經嘗試勾地,或政府決定勾出與否有多少背後原因),方便政府把土地供應的決定推諉給抽象的「市場需求」。如今脫下了面紗, 政府便須直接落場, 在「質」與「量」兩條戰線上,與不同的持份者角力。不管下一步的表現如何,梁班子此舉可說是比曾蔭權政府更有承擔。

 

第一條戰線是土地用途之爭:土地的「質」取決於城市規劃的優劣,背後關乎對社會公義的價值判斷。政府擁有規劃全港土地用途,及以公益為名而徵用私人土地的公權力。土地到了政府手裏,先決定如何用,再決定如何賣。

 

例如今次賣地表內有22 幅土地目前並非作房屋用途,須先經城規會修訂規劃大綱圖才可賣地。為何九龍塘前李惠利地盤不能交給浸會大學作中醫院?為何屯門掃管笏或牛池灣豐盛街地盤不宜保留作社區用途?這些問題沒有絕對答案,必須倚靠有公信力的機制全盤規劃以達至社會共識。雖然政府操控城規會的安全系數已經很高(主席是發展局常務秘書長,成員全由特首委任,規劃署兼任秘書處),陳茂波如果明目張膽地把城規會當作橡皮圖章,只會引發新一輪抗爭。

 

強賣土地勢變規劃暴力

城規會近年來不僅被公民社會挑戰,更被地產商不斷司法覆核(例如地產建設商會正力圖推翻城規會設定樓宇高度限制的權力,正在法院審理),導致不少決定無法執行。政府顧問在1992 年的報告已經指出改革的迫切,但政府在10 年前稍微修訂城規條例後便停頓下來。發展局若不按照承諾推行改革,增加城規會的獨立性、透明度、專業度和公眾參與水平,反而更倚重現行機制通過政府建議,恐怕很快便寸步難行,強賣土地隨時會被市民視作規劃暴力,令城規制度破產。

 

另一個例子是西鐵朗屏南和元朗站兩幅屬於政府業權的土地,政府將在下年度招標發展而非按民間建議用作居屋或夾屋,亦未有盡用葵芳和天水圍西鐵站地盤,令未來幾年減少了興建11,000 多個資助房屋單位的機會。啟德發展區除了放在賣地表的3 幅土地外,還有一幅在體育城以北的熟地本可興建7000 多間公屋,至今卻杳無音信。既然新居屋「綠悠雅苑」超額認購50 多倍,輪候公屋又已超過20 萬個家庭,為什麼政府寧願賣地或丟空閒置熟地而犧牲公營房屋?這直接關乎梁振英有否盡力履行政綱承諾的誠信問題。

 

第二條戰線是土地供求之爭:賣地數「量」的多寡,從政策看是為了解決房困,從私利看則觸動所有樓市持份者的神經。梁班子擺出一副不惜打破高地價政策的姿態,無論樓市升降均會定期定量賣地,對於一眾擁有大量土地儲備或高位散貨未遂的地產商,這是一場重大利益博弈。

 

樓市逆轉只是早晚的問題,屆時地產商或會杯葛投地,或會鼓動專業界和學術界的「盟友」(包括政府諮詢架構內手握物業的成員?),搬出「樓價下跌影響經濟民生」的門面話向政府施壓(難道樓價茘升則有利經濟民生?)。但事到如今,梁振英政府已無退路:如果樓市一旦下滑便減少賣地,甚至停建居屋,政府便會被視為托市元兇,幫地產霸權抬轎之餘還變成眾矢之的。

 

樓市爆破後有否「B 計劃」?

政府目前似乎只有加稅遏抑房屋需求的「A 計劃」,但站在市民利益的角度,政府應及早為樓市泡沫爆破做好「B 計劃」,不能重蹈11 年前「孫九招」飲鴆止渴的覆轍。「B 計劃」的關鍵在於調整思維,及時利用跌市後低地價和低樓價的契機,發展多元經濟,加快解決房困的步伐。現時只有金管局聲稱已做足防範金融體系風險的措施,但一系列的問題在跌市後必須第一時間處理,例如怎樣防止銀行收縮信貸影響中小企營運?如何補足因房產業收縮而損失的就業職位?如何調節政府公共工程量以確保建造業平穩發展?如何穩定人心使消費零售不致下滑?如何使過去因高地價而卻步的產業回流、加快經濟轉型?

 

對於自詡奉行保守理財哲學的財政司長曾俊華,這是向市民負責的基本功課,為何他在預算案中隻字未提?沒有抗衡逆境的「B 計劃」,政府定期定量賣地的決心恐怕隨時動搖。

 

一些地產業人士經常散播迷思,說什麼樓市下跌會令所有已置業者受害。心水清的市民自會明白,如果你今天擁有一層市值300 萬元的私樓自住,要換一層條件相若卻大一倍的單位,便要多拿出300 萬元。假若樓價一律下跌一半,你自住的單位值150 萬元而心儀的單位值300 萬元,你屆時只需拿出150 萬元便可換樓,負擔自然輕鬆得多。所以政府只要有適當經濟策略,在泡沫爆破後維持整體就業和收入水平,大部分市民已可受惠,遠比一些置業貸款的建議來得實際;至於個別投資者的賺蝕風險,政府並無義務介入。

 

從政府在土地用途和供求這兩條戰線上如何走位,便可看到梁班子的真正服務對象——基層、中產、曾俊華式中產,還是地產富豪;取消勾地後,政府立場更無所遁形。政府真要解決深層次矛盾,便必須為城規改革和經濟轉型付諸行動,而香港市民則應該拿覑梁振英開出的兩張期票:加快基層上樓和協助中產置業,要求盡早兌現。

 

黎廣德 (Albert Lai Kwong Tak)

公共專業聯盟政策召集人 (Policy Committee Convenor, The Professional Commons)

2013315

 

 

本文於2013315日在《明報》刊登。

 

 

 

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