A plea for the next chief executive to dismantle real estate hegemony (Chinese version only)

 In Economic Development & Economy, Land and Housing, Land, Housing & Transport
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下任特首須處理地產霸權問題

 

筆者的太太周末都會到附近街市買生果,但肯定不會光顧其中一檔賣橙的小販,因為他經常大聲責罵顧客: 「買便買,不買便不要弄壞我的橙。」這位小販很有「霸氣」,但沒有「霸權」,因為捱罵的顧客都會光顧其他攤檔,可幸的是街市內還有很多其他選擇。但試想想,如果他是市場唯一供應者或少數供應者之一,我們即使捱罵,也要吞聲忍氣買他的橙時,他便切切實實地擁有「霸權」了。

 

香港住宅樓宇的「縮水樓」問題,長期存在,而且不斷惡化。報章報道,屋宇署曾隨機翻查不同年代的住宅面積,結果顯示,1972 年實用率約93%,1986 年約90%,1993 年已跌至77%,而2010 年的個案則只有76%。我們窮一生的積蓄,可買到的樓宇實用面積竟然愈來愈小。近年住宅單位的房間面積細小,入房便要上牀,書枱也要設在窗台之上。生活上其他例子最能說明問題的荒謬:讀者換手提電話時,會否愈買愈少功能?

 

問題的關鍵是,我們完全沒有選擇,市場供應的全是「縮水樓」。如果說地產發展商沒有「霸權」,那麼為何會出現這種情况?

 

托樓市為什麼不托薪金?

筆者用一個直接的例子說明香港地產商的霸權。讀者應該不會忘記,2002 年前後,香港正處於經濟通縮時期,當時物價不升反跌,樓市、股市、薪金等都在下跌。根據經濟規律,香港是要通過降低全社會的價格以重拾競爭力。由於地產商擁有特殊的政治影響力,結果特區政府推出「孫九招」為地產市場托市。政府為什麼不同時推出措施為我們的公積金托股市?又為什麼不出招為我們的勞動力市場托薪金?為什麼只為地產市場托市?

 

托市的後果非常嚴重。香港政府在各行各業通縮的情况下只托地產市場,產生了龐大的財富再分配現象。財富價值由通縮的經濟環節,轉移到沒有完成通縮的地產環節,加劇了貧富懸殊,並提高了物業營運成本。其他經濟環節便要承受這高昂的租金成本。例如飲食業要交貴租。托市行動到2010 年政府恢復賣地才停止。倘若沒有地產界的霸權,為何會有這種情况呢?

 

政府在極少數的情况下,可以基於公眾利益出手救助個別銀行或公司,可是,該銀行或公司必須先把資產減值,從股本中撇帳,並需交出銀行或公司的管理權給政府。政府於是趁機調整公司及整頓市場結構,以防止問題再現。

 

但政府在2002 年為地產商托市後,沒有整頓地產市場,或加強市場的結構,例如增加競爭讓市民有更多選擇等,反而縱容地產商,造成他們只供應「縮水樓」,市民別無選擇。這就是地產商的「霸」。政府訂立政策時,向地產商傾斜,特別是為他們托市。這就是地產商的「權」。諸君還看不到香港有地產霸權嗎?

 

股市樓市法例合一

若要消除地產霸權,政府除恢復定期賣地外,還要整頓地產市場和開放市場,以類似管理股市的法規,管理地產市場。買樓比買股票的投資更大、更長遠,故「股市、樓市法例合一」是很有道理的。最後,仿效開放電訊市場般開放物業發展市場,鼓勵更多地產商加入發展物業行列。增加市場獨立參與者的數目,造就真正的競爭。具體政策建議之一,是政府制訂政策,協助原業主自助重建舊樓,讓其能享受重建後的龐大利益和可原區居住。

 

香港樓市已成為資產泡沫,經濟歷史告訴我們,這個泡沫必然爆破。現屆政府沒有勇氣及早制止泡沫的形成,那麼下任特首將會面對更嚴峻的情况。筆者謹此先向下任特首進言,不要重複董建華政府的錯誤,地產泡沫爆破時切勿托市,因為這將加劇香港的貧富懸殊,使社會日後更不穩定。

 

韋志堅 (Victor Wai Chi Kin)

公共專業聯盟土地及經濟組召集人 (Convenor of ‘Land Policy and Economy’ Taskforce, The Professional Commons)

2011年8月4日

 

 

 

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