市區重建改寫了家

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居住的位置影響人們「接近城市的權利(right to the city)」,居住形式塑造了人和人如何營生、互助、溝通,或者,讓人難以整合生計與居住、難以互助協力、難以認識彼此遑論共識,正如許多大都會的當前困境,香港也不例外。

 

香港的住房危機已非新聞,多年來市區重建亦無所改善。然居住從來不只是供需課題,重建課題也超越居住單位更新增減,更影響了生產及再生產空間。重建逼遷讓許多人離開了原來相對穩定的生活空間,原能與工作並存的、不一定需要以金錢購買的照護服務(或叫做城市再生產),都要重新安排,許多人因而面臨兩難﹕成為無償照護工作的負擔者,同時承擔「不事生產」的污名; 或者成為低薪長時照護服務工作的勞動者,同時可能犧牲了自己家庭再生產安排的既有模式。整體來說,重建之所至,大可以重構或摧毁市民社會。

 

市區重建 以人為本?

一、市區重建二十五年

八○年代起,港英殖民政府即參考倫敦經驗推動土地發展公司,啟動市區重建,然土發公司資本流動不暢又受亞洲金融風暴影響財務。九七後港府遂以新法例來加快重建,2001年成立市區重建局號稱「以人為本」,然重建案仍爭議不斷,尤其喜帖街抗爭運動引起各界關注。這套市區重建程序有諸多爭議,市建局持有公權力和公共資本(有政府注資100億港元又享有豁免補地價差額優惠),還可引用「收回土地條例」強徵土地, 如何規劃土地使用都免受政府監督問責。市區重建步伐還帶動了私部門援引強拍條例快速重建,整體受到重建影響者將遠遠超過市建局計劃兩百個項目所波動的兩千棟樓、六萬五千人。近年的觀塘重建案影響就不止五千人。

 

類似喜帖街成行成市的空間在灣仔、深水埗、觀塘等地迅速消失,社區住商混合空間置換成商廈、大型商場、酒店、服務式住宅,不僅喪失地方感,更讓許多人喪失賴以為生的空間結構。最諷刺的情景是,受重建影響的人們被逼遷至他處倉卒安身,無法從事原來的藍領或獨立經營小商店工作,往往要在基層服務業(清潔、保安、長照)中掙扎,甚至尷尬地回到原來生活工作的區域,為新來貴客提供勞動密集的服務。這是因為,重建所拆除的是住商混合的街市空間結構,是經歷時間磨合的社區生計網絡,「動遷(displacement)」意味的不僅是地址的更換,更是居住營生形式的劇烈改變。這不僅是單一城市空間的「仕紳化(gentrification)」過程,透過房地產證券化、跨國地產投資、跨國企業經營彈性運用外派,城市之間的空間生產與再生產相連一氣,而香港舊區的動遷流離,已和珠江三角洲的產業再結構、跨國企業人力彈性化佈局,以及全球跨城市投資路徑不能分割。可是港府顯然不願正面處理這議題,只是把住房簡化為供需問題,甚至用以合理化在新界變更發展農業地區。

 

「居住」包裝為商品

二、「服務式重建」改寫「家」的定義

香港市區重建熱潮中,尤其有一波「服務式住宅」熱潮,體現了新自由主義化論述如何重塑城市社會,造就舊區中長期基層租/住戶為跨國外來、上流消費者所取代,而「居住」則經層層轉化包裝為專業商品服務。其中各種檔次「服務式住宅重建」結合旅館住房服務和彈性化租賃,以捕捉利益的短時極大化。

 

根據研究歸納出三種香港「服務式重建」﹕

 

一)「傳統服務式重建」﹕遵循傳統地產發展模式,資本門檻高,惟大型建商能參與,多發展於香港島中環、半山、清水灣、淺水灣、九龍尖沙嘴、紅磡、九龍站、奧運站等歐美外派人士偏好的地點。建商多與企業長期合作,並倚賴跨國服務式住宅品牌合作。

 

二)「服務式收購重建」﹕地產商整合收購原物權分散的出租唐樓,透過品牌打造使舊樓變化為精品服務式住宅。多見於中西區上環、中環,近來也在西環和灣仔舊區增加。其以較低價格吸引年輕外派人士,發展出月租15,000至35,000港幣不等的商品,難以計數取代了多少中下階層住房。

 

三)「代理服務式重建」﹕多發生於舊樓整棟拆除重建之前等候期,由地產代理招募舊樓業者合作,尤其在九龍為多,他們替業主重新包裝、改造租房,以更短期彈性的方式經營租房,針對不少由舊區逼遷而出的基層至中產家庭,以及自由行啟動後所增生的各種非典型住房需求。

 

其中,最代表性案例莫過於市建局與南豐建設合作的Queen’s Cube,刻意採用酒店式設計,2010年落成卻市場反應不佳,其後南豐全購回收改以「服務式住宅」經營,保留「租售兩便」,每月單位租金高達22,500港元。而這些服務式住宅的經營倚賴大量的清潔、保安人員,堪稱是市區重建「創造」的新就業機會── 雖然這無異是加深貧富差距的就業再結構。

 

房價下降租金反升

「服務式住宅」逐漸深入影響住宅生產商業邏輯,還有幾點值得持續注意﹕

 

一)近年長實以分售服務式住宅「雍澄軒」爭議,有規避土地使用約束、濫用服務式住宅高容積之嫌(等同旅館,最高可達十五倍),雖證實雍澄軒屬修法前案例,拆售亦無違規,然證監會認定「雍澄軒」拆售形同邀請公眾參與集體投資計劃,若無審批則屬違規。在馬來西亞柔佛州也有類似狀况,今年十二月剛公布暫時停止核發服務式住宅之建築申請。以上都顯示了服務式住宅發展已成為跨界投資品。

 

二)近年地產商不願直面港府打房措施(如調高印花稅率、買家印花稅壓制境外區求等等),不甘降價求售遂以服務式住宅「轉賣為租」,於是部分地區房價下降但租金反而升高。甚至,地產商開始直接以小單位的服務式住宅取代一般住宅供給。香港地產仲介都不諱言這些單位並不適合香港本地家庭,「這廚房這麼小,點煲湯?」

 

以上,地產業界持續投資炒作服務式住宅,甚至主張其可「修補」香港失控房屋市場,讓無法負擔現時樓價、待價而沽的人們暫時安居。服務式住宅甚至讓在地人口的居住都為了服務市場而「彈性化」。

 

把市民往邊界推

誰的城市?

 

服務式的空間邏輯掏空了家庭和城市。這背後是不當的市區重建造成動遷、城市社會再生產能力的死絕,更動搖市民社會的組成,即便有亮麗全球城市景觀,沒有了安居樂業的市民,那是誰的城市?把市民持續往邊界推去,只是惡化深層問題,還犧牲了既有的自主農業生態來陪葬市區。

 

 

黃舒楣 (Huang Shu Mei)

台北教育大學文化創意產業經營學系兼任助理教授 (Adjunct Assistant Professor of Cultural and Creative Industries Management, National Taipei University of Education)

2015年1月4日

 

 

本文於2015年1月4日在《明報》刋登。

 

 

 

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