土地發展棕土包尾!

 在 棕土及短租土地, 發展、土地、房屋及交通
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我們本土研究社於上月發表棕土報告《棕跡》,用了一年時間調查香港棕土分佈,當中發現全港共1192公頃的棕土(相當於3.7個啟德發展區),引起廣泛傳媒報道及公眾關注。昨天施政報告終於有約百字提到常提到的「棕地」(或棕土)一詞,會是民間團體的一次「階段性勝利」嗎?

 

政府一直強調香港「土地供應不足」,今次雖有在報告提及棕土,卻將內容放在「長遠城市規劃」的末段,甚至比起《香港2030+》的研究更後,突顯出這仍然未必是政府土地發展的優先選項,亦未如民間倡議作為優先使用的土地發展原則,與市民追求更可持續的土地發展策略大相逕庭。

 

發展棕土 困難重重?

報告一貫強調發展棕土當中的複雜性,指棕土「目前大多已有各自的用途」。然而,政府經常說到的「業權複雜」、「收地困難」等阻礙,是否能成為迴避棕土問題的藉口?房屋署曾於2012年進行內部研究,探討利用元朗工業邨西面的橫洲棕土發展公營房屋的可行性,此計劃最後卻無疾而終,當中面對的最大困難很可能就是面對地區鄉紳勢力的反對,讓一個已有附近基建連接,能夠提供1.7萬個公營房屋單位的房屋計劃就從此失蹤。

 

其實,即使擬議發展範圍涉及私人土地,只要擬議發展計劃是作公共用途(如公營房屋),政府便有權運用《收回土地條例》賦予的權力收地。政府亦可以考慮多種途徑重整該處的規劃及土地用途,例如用官地換取私人土地,或收購某地段的私人土地,以統一個別地塊的業權以方便發展,「業權複雜」不能構成窒礙為着公眾利益而進行「棕土優先」發展的藉口。更重要的是,政府在該元朗橫洲「露天貯物」地範圍內擁有超過一半地權,具談判優勢,何以半途而廢,害怕影響鄉紳地主利益,而捨棄可持續發展策略,改向不會反抗的綠化帶開刀?

 

的確大多數棕土上有營運作業,發展棕土難免涉及收地,但上文亦提及當中不少是欠奉適當和有效率的管理和使用的土地,因此政府更應全面考慮營運者的需要,研究此類產業佈局和重置的問題,有效善用土地資源,不應如報告將棕土這土地類型束之高閣。

 

棕土與農地同類?

報告中亦有提到政府會透過規劃及工程研究,檢視區內棕地是否適合發展,而現時的洪水橋、元朗南等,均是透過整體規劃,包括多層大廈的方式發展棕土。

 

但這種做法只屬以現有發展選址為本,仍然離整全棕土政策相距甚遠,對於發展區以外棕土的環境問題視而不見,只會適得其反。報告中更將「棕地發展」與「新界農地」兩類截然不同的土地類型放在同一段落,當中更建議未來研究將非優質農地改變做其他用途的可能性,變相鼓勵現有地主加速破壞手上優質農地成為棕土,令棕土繼續蔓延。我們提倡建立棕土資料庫,正是要讓公眾先了解棕土現况,有事實基礎下才一同思索各類棕土去向,而非只以「覓地起樓」為本。

 

別再讓「棕土包尾」

到目前為止,政府仍沒有對於「棕土」的明確定義,逃避為棕土給一個官方定義,即繼續逃避推行相關政策的責任,包括提供公開的棕土資料數據庫以及全面制訂棕土政策框架,任由棕土無章蔓延,令鄉郊環境和鄰近居民安全危在旦夕,亦縱容低效率土地使用。

 

發展局常以「迎難而上」作口號,面對土地資源問題卻「被失棕」,欠缺對於發展棕土的視野和探討,遠遠落後於其他地區。政府應盡快為棕土確立定義,確定「棕土優先」為發展原則,建立公開棕土資料庫,與公眾商討和訂下整全的棕土策略,別再讓「棕土包尾」!

 

何雅心 (Clarice Ho Nga Sum) 、陳劍青 (Chan Kim Ching)

本土研究社成員 (Members of Liber Research Community)

2016年1月14日

 

 

本文於2016年1月14日在《明報》刊登。

 

 

 

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