一句棕土惹毛香港土地霸權

 在 棕土及短租土地, 發展、土地、房屋及交通
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現今不論是立法會候選人的政綱、「造王」智庫、城規專業及一般關注香港土地發展問題的市民,都開始從不同角度談到香港的「棕土政策」(brownfield policy),即使在近月令人窒息的政治陰霾中亦興趣無減。

 

回顧有關爭議,自2010年民間開始醞釀及引進概念,到2012年首次出現比較完整的本地政策研究,直至今年才成為官方已不能迴避的土地議題,直至近日本土研究社出版棕土研究《棕跡》及開展相關政策討論活動,再度引來不少土地發展方向的爭論。

 

為何棕土掀起了公眾關注

為何「棕土」(brownfields)這個相對陌生的詞彙,會惹來現今眾多社會反響?究其原因有以下4方面:

 

一、打破都市迷思——全港1192公頃棕土資料的民間發現,揭破了「香港地少人多」的都市迷思:原來香港還有不少土地資源未被善用。政府在未有仔細研究這些已破壞土地如何優先修復及善用之前,已急於選址進行大規模填海及開發綠化帶,明顯違反可持續土地發展原則,因而形成社會話題。

 

二、觸碰土地霸權——當香港土地問題不再是土地不足的客觀地理問題,而是有關城市如何發展、土地如何分配的選擇問題,就無可避免觸碰到政府土地規劃上及地產發展租值上的壟斷問題與檢討,牽涉到過往甚囂塵上的「地產霸權論」。所產生的輿論局面,將對現時依靠着這套壟斷性土地發展制度的既得利益者不利。

 

三、環境問題嚴重——新界棕土的研究不斷讓新界各種臨時用途的問題嚴重性及普遍性放在公眾視界,包括回收場火災連年、殘留毒害、泥頭處處甚至違規佔用官地。棕土的擴散成為了香港自然土地破壞的元兇,公眾不再認為這是屬新界某事某地的孤例。

 

四、影響鄉紳利益——不少棕土案例揭開了新界鄉郊在違規套丁、協助發展商收地以外另一種潛藏土地利益。如果按現時元朗倉地市價4元/呎來看,地區鄉紳作為承租地主再劏地出租的中介者,當中牽涉出租上千公頃的持續土地利益,即可跟套丁所獲取的一次過利益匹敵,直接叩問着特區政府多年來放任鄉紳的新界土地管理方式,收回棕土進行房屋發展的建議亦將影響既有鄉村土地利益格局。

 

土地爭議無礙政策共識

就上述分析,棕土議題的關注不止是因為增加土地供應的考慮,亦與環境保育及既得利益結構攸關。惟現今政府會認為當中的土地爭議,只會導致紛爭及拖延,故此選擇充耳不聞地「迎難而上」。

 

但事實上,在近日我們舉辦一次民間棕土政策研討會中邀得「團結香港基金」的代表到場分享,發現爭議其實也能促進幾方面的政策共識,包括「團結香港基金」代表都表示支持政府應建立「棕土資料庫」促進民間研究、認同加重罰則規管棕土擴散至農田與自然濕地,亦承認早前指香港未來需要9000公頃土地發展只屬「blue-sky approach」(即不涉及現實情境的估算方法)。

 

事實上,優先善用棕土一直具有較大的民意基礎,包括早前有規劃專業論壇LEAPS(躍動菁專)現場的調查,現場專業界別朋友在聽過眾多不同土地發展的意見後,有過半數(52%)支持「發展棕地」作為「政府最應從哪方向增加可供發展的土地」的答案,高於排名第二位的「開發新市鎮」(22%)。以往在未有棕土發展作為正式選項時,政府在過往的優化土地供應策略公眾諮詢,有不少意見質疑為何沒有放置「棕土」作為當中一種土地供應選項,同時在官方隨機抽樣的電話訪問中也有46.4%不支持填海,與現時大規劃填海有很大偏差。現時亦有不少專業界靜觀其變,察視未來走向及專業領域介入的空間。

 

由此可見,這些土地爭議並非沒有意義甚或阻礙發展,反能讓社會大眾更清晰香港未來土地發展的共同選項與實况,協助政府作出一個尊重民意而非向既得利益靠攏的土地發展選項,亦是即將步入「跑馬仔」時期的特首參選人不得不表態的土地議題。

 

陳劍青 (Chan Kim Ching)

本土研究社成員 (Member of Liber Research Community)

2016年8月16日

 

 

本文於2016年8月16日在《明報》刊登。

 

 

 

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